Vânzare, închiriere: care sunt diagnosticele tehnice obligatorii?

Pentru a vinde sau închiria proprietatea dvs., este acum obligatoriu să aveți nu mai puțin de șapte diagnostice tehnice efectuate de profesioniști. Scopul dorit: informarea cumpărătorilor și chiriașilor în timpul tranzacțiilor și îmbunătățirea condițiilor de securitate în locuințe.

Atât pentru vânzare, cât și pentru închiriere, autoritățile publice au introdus treptat obligația de a atașa un anumit număr de diagnostice tehnice la orice contract imobiliar. Obiectivul este dublu: pe de o parte, să informeze mai bine viitorul cumpărător sau chiriaș despre starea reală a proprietății oferite, pe de altă parte, să contribuie la îmbunătățirea condițiilor de siguranță și confort ale unității de cazare.

Un fișier unic
Aceste diagnostice - cu excepția filmărilor prevăzute de legea Carrez - trebuie grupate începând cu 1 noiembrie 2007 într-un singur document numit „fișa de diagnostic tehnic”. Aceasta reunește toate informațiile care trebuie comunicate viitorului cumpărător în momentul promisiunii de vânzare sau, în caz contrar, la semnarea actului autentic (sau a contractului de închiriere). În cazul în care documentele nu sunt transmise, tranzacția poate fi fie anulată (în funcție de tipul de diagnostic lipsă), fie prețul vânzării, sau cel al închirierii, poate fi negociat în jos. Până în prezent, șapte diagnostice sunt obligatorii pentru vânzare: azbest, termite, plumb, riscuri naturale sau tehnologice, gaze, electricitate și performanță energetică. Trei sunt închiriate: plumb,riscurile naturale sau tehnologice și performanța energetică. Și nu s-a terminat! Noi diagnostice sunt în studiu. Este deja planificat un control al instalațiilor de salubritate necolectivă (fosele septice și altele), atunci când unitatea de cazare nu este conectată la canalizare. Intrarea sa în vigoare va avea loc la 1 ianuarie 2022-2023, conform Agenției Naționale pentru Locuințe (ANAH).

Cat costa ?
Costul stabilirii fișei de diagnostic tehnice este responsabilitatea vânzătorului sau a locatorului. Astfel, în timpul unei vânzări, va dura aproximativ 150 de euro pentru o garsonieră și până la 750 de euro pentru o casă cu cinci camere, potrivit Federației Interprofesionale de Diagnostic Imobiliar. „Coșul mediu” al acestui pachet de diagnosticare se ridică la aproximativ 350 de euro. Rețineți că durata medie a intervenției medicilor de diagnosticare variază de la câteva ore la o zi, în funcție de zona și numărul de camere din casă. Pentru a limita costurile de călătorie, este mai bine să efectuați toate diagnosticele în același timp. Pentru că doar un diagnostic te va costa între 70 și 220 de euro. Aceste prețuri sunt totuși orientative. Taxele sunt gratuite și s-au observat diferențe semnificative (uneori de la unică la dublă) pe piață.Acesta este motivul pentru care nu ar trebui să ezitați să consultați mai mulți profesioniști (există mai mult de 8.000 în Franța) pentru a le compara prețurile, verificând în același timp că îndeplinesc condițiile de certificare, asigurare și independență. prevăzută de lege. În cele din urmă, rețineți că perioada de valabilitate a acestor diagnostice variază de la șase luni (pentru termite și riscuri naturale sau tehnologice) la zece ani (pentru performanța energetică).rețineți că perioada de valabilitate a acestor diagnostice variază de la șase luni (pentru termite și riscuri naturale sau tehnologice) la zece ani (pentru performanța energetică).rețineți că perioada de valabilitate a acestor diagnostice variază de la șase luni (pentru termite și riscuri naturale sau tehnologice) la zece ani (pentru performanța energetică).

Alegerea diagnosticatorului potrivit
De la 1 noiembrie 2007, toate diagnosticele care trebuie furnizate (cu excepția filmărilor prevăzute de legea Carrez) trebuie efectuate de un profesionist certificat de o organizație
acreditat de Cofrac (comitetul francez de acreditare). Lista acestor organizații (numărul douăsprezece) este accesibilă pe site-ul web Cofrac (www.cofrac.fr). Fiecare dintre aceștia oferă o listă de diagnostici certificați. De asemenea, verificați dacă diagnosticul are certificările referitoare la diferitele diagnostice care trebuie efectuate (un profesionist autorizat să facă un diagnostic de performanță energetică nu va fi neapărat calificat pentru o stare de risc de expunere la plumb). Și nu uitați să-l întrebați pe cel pe care l-ați ales să vă furnizeze fotocopii ale certificatelor lor valabile și asigurarea „Răspundere civilă profesională”. Acesta din urmă acoperă activitatea de diagnostic. Avantajul: ca vânzător,aceste precauții vă vor permite să vă scutiți de garanție împotriva defectelor ascunse.

Legea Carrez
Acest diagnostic introdus de legea Carrez se referă doar la locuințele în condominiu. Are doar valoare declarativă și nu necesită nicio certificare de la medic. Oferă informații despre zona exactă a unității de cazare. Perioada sa de valabilitate este nelimitată, cu excepția cazului în care proprietatea suferă o modificare a suprafeței (extindere, înălțare). O eroare de măsurare a cantității mai mare de 5% poate duce la anularea sau reducerea prețului de vânzare.

Diagnosticul de azbest înainte de lucrări
Trebuie efectuat înainte de orice lucrări majore de renovare, atâta timp cât unitatea de cazare a fost construită înainte de 1 iulie 1997. Proprietarul trebuie să aibă o identificare a materialelor și produselor care conțin azbest (în general prin sondaje în clădire) pentru a evita orice expunere a persoanelor necesare desfășurării lucrărilor.

Certificat de locuință
Acest certificat este necesar pentru a obține un împrumut cu rată zero (PTZ), plafonat la 15.000 de euro. Cumpărătorul este cel care o solicită. Permite organizației bancare și administrației să estimeze starea cazării și costurile posibile datorate aducerii acesteia la standardele de locuință.

Cele 7 diagnostice scrutate

1. Starea instalației electrice interioare

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ . Acest diagnostic este obligatoriu de la 1 ianuarie 2022-2023 pentru orice locuință în care instalația interioară de electricitate a fost realizată de mai bine de cincisprezece ani.
OBIECTIVUL DIAGNOSTICULUI . Evaluează riscurile care ar putea afecta siguranța oamenilor. Diagnosticul asigură prezența unui dispozitiv de control și protecție ușor accesibil, o protecție diferențială conectată la pământ, absența echipamentelor electrice învechite, conductoare neprotejate mecanic etc.
COST . De la 150 la 200 de euro pentru cazare, de la studiouri la T6.
DURATA VALABILITĂȚII . Trei ani.
CONSECINȚE. Existența anomaliilor în instalația electrică nu blochează vânzarea conform Promotelec (asociație pentru promovarea utilizării durabile a energiei electrice în clădiri rezidențiale și servicii mici). Acest diagnostic este doar informativ; nu există deci nicio obligație de a lucra. Din motive de securitate, riscurile identificate nu trebuie neglijate. (vezi fotografiile 2 și 3).

2. Prezența termitelor

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ. Acest diagnostic este necesar numai atunci când cazarea se află într-o zonă clasificată la risc printr-un decret municipal sau prefectural (este cazul pentru Paris, de exemplu).
POARTĂ. O stare parazitară a carcasei este efectuată pentru a verifica prezența termitelor. Se hrănesc cu celuloza prezentă în lemn (grindă, parchet, cadru) și pot submina structura casei.
COST. În jur de 100 de euro.
PERIOADA DE VALABILITATE. Șase luni.
CONSECINȚE.Proprietarul trebuie să facă o declarație la primărie imediat ce este descoperită prezența termitelor. Tratamentul nu este cerut de lege, doar primarul îl poate solicita și impune proprietarilor în cazul unor structuri care prezintă pericole. (vezi fotografiile 4-6).

Ajutoare ANAH. Pentru proprietarii-ocupanți, ca și pentru proprietarii-locatori, ANAH (Agenția Națională a Locuințelor) acordă subvenții pentru efectuarea diagnosticelor tehnice imediat ce sunt urmate de muncă. Condițiile lor de atribuire sunt specificate pe site-ul organizației (www.anah.fr). Eco-bonusuri suplimentare au fost alocate începând cu 1 ianuarie 2022-2023 în schimbul eficienței muncii.

3. Prezența azbestului

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ. Acest diagnostic este obligatoriu pentru toate cazările pentru care autorizația de construire a fost eliberată înainte de 1 iulie 1997, cu excepția totuși a caselor unifamiliale.
POARTĂ. Oferă informații despre prezența materialelor și produselor care conțin azbest (folosit anterior pentru calitățile sale de izolare termică și fonică), locația lor și starea lor de conservare.
COST. În jur de 100 de euro.
PERIOADA DE VALABILITATE. Nelimitat.
CONSECINȚE.În prezența azbestului, proprietarul are obligația de a efectua lucrări atunci când se depășește un anumit nivel de praf. Sunt posibile două opțiuni: încapsularea, care constă în confinarea materialelor care conțin azbest într-o coajă sigilată sau îndepărtarea materialelor incriminate. (vezi fotografiile 7).

4. Starea instalației interioare de gaz

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ . Acest control de securitate se referă la toate locuințele în care instalația de gaz (interior) a fost efectuată de mai bine de cincisprezece ani.
OBIECTIV . Acesta are ca scop prevenirea riscurilor asociate stării instalației și a utilizării acesteia (scurgeri de gaz, incendiu, otrăvire cu monoxid de carbon, în special), prin evaluarea stării dispozitivelor staționale de încălzire și producție a gazelor. apă caldă menajeră, etanșarea conductelor fixe și racordurilor de gaz. Aerisirea localului este, de asemenea, examinată.
COST . În jur de 130 de euro.
DURATA VALABILITĂȚII . Trei ani.
CONSECINȚE.În cazul unui pericol grav și imediat, diagnosticul poate opri total sau parțial instalația de gaz. Notă: o certificare de conformitate de la un organism aprobat de autoritățile publice (tip Qualigaz), de asemenea, cu vârsta mai mică de trei ani, poate înlocui diagnosticul. (vezi fotografiile 8 și 9).

5. Riscuri naturale și tehnologice.

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ . Acest diagnostic se referă la toate locuințele situate într-o zonă seismică (Arcul Alpin, Coasta de Azur, Pirineii și Alsacia în special) sau acoperite de un plan tehnologic de prevenire a riscurilor (PPRT) sau un plan de prevenire a riscurilor naturale (PPRN).
OBIECTIV . Stabilit din documentele și informațiile puse la dispoziție la primărie, acesta specifică riscurile la care este expusă unitatea de cazare (inundații, de exemplu) și trebuie să fie însoțit de extrase de hartă care să permită localizarea clădirii în ceea ce privește riscurile suportate.
COST . În jur de 40 de euro.
PERIOADA DE VALABILITATE. Șase luni.
CONSECINȚE. Proprietarul trebuie să informeze viitorul cumpărător sau chiriaș dacă au avut loc dezastre în spațiul de cazare și au dat naștere unei compensații în temeiul garanției pentru efectele dezastrelor naturale sau tehnologice, indiferent dacă spațiul de cazare se află sau nu într-o zonă seismică acoperite de un PPRT sau PPRN.

6. Prezența plumbului

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ. Acest diagnostic, numit și contractul de risc de expunere la plumb (CREP), este obligatoriu pentru toate locuințele care au fost construite înainte de 1 ianuarie 1949.
OBIECTIV. A fost pus în aplicare pentru a preveni degradarea vopselelor și a altor acoperiri interioare încărcate cu plumb, care eliberează solzi și praf a căror ingestie sau inhalare poate provoca otrăvire acută, cu alte cuvinte, otrăvire cu plumb. Cu toate acestea, aveți grijă, căutarea conductelor de plumb nu intră în sfera acestui diagnostic. CREP oferă informații despre concentrația de plumb a tuturor straturilor de acoperire și starea lor de conservare. La acest raport se anexează un prospect informativ care amintește efectele plumbului asupra sănătății și măsurile de precauție care trebuie luate.
COST. În jur de 180 de euro.
PERIOADA DE VALABILITATE. În absența plumbului în acoperiri (sau la concentrații sub un prag de reglementare, definit printr-un ordin din 25 aprilie 2006), perioada de valabilitate a CREP este nelimitată. Se ridică la un an în cazul unui risc potențial, atunci când acoperirile conțin plumb, dar plumbul este inaccesibil.
CONSECINȚE. Atunci când este identificat un risc imediat (acoperiri degradate care generează spontan praf sau solzi), raportul este transmis prefecturii. Proprietarul trebuie apoi să treacă fără întârziere la lucrările corespunzătoare pentru a elimina riscul expunerii la plumb și astfel să garanteze siguranța ocupanților. (vezi fotografiile 11).

7. Performanța energetică

PROPRIETATEA PREOCUPATĂ. Diagnosticul de performanță energetică (DPE) este obligatoriu pentru orice vânzare sau închiriere a unei reședințe principale (închirierile sezoniere sunt excluse atunci când perioada totală de utilizare este mai mică de patru luni pe an).
POARTĂ. Acesta detaliază caracteristicile clădirii (ținând cont în special de nivelul de izolație) și descrie echipamentele de încălzire și răcire, de producere a apei calde menajere și de ventilație. Pentru fiecare categorie de echipamente se înregistrează cantitatea de energie consumată (efectivă, pe baza citirilor de consum sau estimată) și cheltuielile anuale rezultate din acest consum. De asemenea, face posibilă măsurarea precisă a cantității de gaze cu efect de seră emise de aceste diferite echipamente. DPE este însoțit de recomandări pentru îmbunătățirea energetică a locuințelor. Citirea acestui diagnostic este mai ușoară prin etichetarea dublă, similară cu electrocasnicele și acum în sectorul auto.Acest document este doar informativ și își propune să informeze viitorul cumpărător sau chiriaș despre comportamentul energetic și performanța generală a locuinței.
COST . aproximativ 200 de euro (acest preț variază în funcție de mărimea proprietății dvs.).
PERIOADA DE VALABILITATE. Zece ani.
CONSECINȚE . Acest diagnostic este pur informativ, ca atare, proprietarii nu sunt obligați să efectueze lucrări de renovare pentru a optimiza performanța energetică a proprietății lor. (vezi fotografiile 12-15).